Des discussions exclusives, une étiquette de 25 milliards de dollars, et 1,4 gigawatt de capacité de calcul en Asie-Pacifique — la plus grande transaction d'infrastructure IA jamais enregistrée, avec à la clé un rendement de l'ordre de 78 % pour le vendeur.
Publié le 27 septembre 2026 · 06:00 GMT
Le plus grand gestionnaire d'actifs du monde veut posséder les câbles. Pas les modèles d'IA, pas les puces — les bâtiments où vivent les puces.
Un consortium adossé à BlackRock et à IFM Investors négocie en exclusivité le rachat du portefeuille de datacenters Asie-Pacifique de Stack Infrastructure pour un montant pouvant atteindre 25 milliards de dollars, auprès de Blue Owl Capital. Bloomberg News a révélé les discussions le 24 septembre 2026 ; Reuters, prudent comme toujours, n'a pas pu les vérifier de manière indépendante. Les « discussions », dans la langue des transactions, c'est ce qui échoue juste avant de réussir — et les discussions exclusives, ce qui échoue juste avant que le communiqué ne soit rédigé.
Ce qui est en vente : 11 à 14 datacenters à Tokyo, Osaka, Sydney, Melbourne et Johor Bahru, avec 1,2 à 1,4 gigawatt de capacité informatique. D'autres sources comptent aussi Singapour et Séoul parmi les marchés concernés. La carte exacte importe moins que ce qu'elle est : le rez-de-chaussée physique de l'expansion asiatique des hyperscalers — les salles où AWS, Microsoft Azure et Google Cloud habitent réellement.
Commençons par la carte, car la carte est l'argument. Tokyo et Osaka ancrent l'extrémité japonaise — la troisième économie du monde, avare de foncier, où l'électricité coûte cher et où l'on ne construit jamais rien vite. Sydney et Melbourne ancrent l'extrémité australienne — un continent aux terres bon marché, au soleil abondant, dont le gouvernement passe la décennie à courtiser le cloud. Johor Bahru, de l'autre côté du détroit face à Singapour, est la pièce la plus neuve et la plus astucieuse : du foncier et de l'électricité à une fraction du coût singapourien, assez proche pour servir la demande de la cité-État sans subir ses contraintes. Si Singapour et Séoul font partie du lot, comme le suggèrent certaines sources, le portefeuille couvre les quatre marchés de calcul les plus importants de la région. Celui qui l'achète achète le plan de la décennie asiatique de l'IA.
Les acheteurs sont la partie la plus intéressante. L'AI Infrastructure Partnership de BlackRock — AIP, une réserve d'engagement d'environ 100 milliards de dollars lancée fin 2024 expressément pour détenir les infrastructures de calcul de l'IA — compte Nvidia, xAI, Microsoft et MGX parmi ses investisseurs. Autrement dit, les géants de la technologie paient le propriétaire aux côtés du propriétaire. À ses côtés, IFM Investors, la maison australienne d'infrastructure, avec environ 202 milliards de dollars sous gestion. BlackRock pèse à lui seul quelque 15 000 milliards de dollars. Ce n'est pas une offre spéculative. C'est l'arrivée du mobilier du système financier.
La structure de l'argent mérite un examen attentif. AIP n'est pas le bilan de BlackRock — c'est un véhicule d'infrastructure dédié, et cela compte, car cela dit comment le plus grand gestionnaire d'actifs du monde classe désormais un datacenter : ni immobilier, ni technologie, mais infrastructure, la même catégorie que les autoroutes à péage et les réseaux électriques. La présence de Nvidia, xAI, Microsoft et MGX comme co-investisseurs envoie un second signal. Quand les fournisseurs des locataires et les propriétaires des locataires siègent du même côté de la table que le bailleur, l'ancien modèle antagoniste bailleur-contre-locataire a discrètement été remplacé par autre chose : une alliance verticale de tous ceux qui profitent quand le calcul devient plus cher.
Une source affirme l'opération déjà bouclée, avec BlackRock prenant 60 % via sa filiale Global Infrastructure Partners et IFM 40 %. D'autres parlent encore de discussions. La répartition importe peut-être moins que la direction : le capital file vers l'électricité, et il ne s'en cache pas. L'apparition de GIP est en soi un indice — BlackRock a racheté le spécialiste des infrastructures précisément pour des opérations comme celle-ci, et un partage 60/40 avec IFM ressemble à un partage du risque sur un ticket aussi massif : même les mastodontes de 15 000 milliards préfèrent la compagnie quand la facture atteint 25 milliards.
Et l'arithmétique du vendeur est le titre discret de l'opération. Blue Owl Capital a assemblé ce portefeuille en 2021–2023 pour un coût moyen d'environ 14 milliards de dollars — à l'époque où les datacenters passaient, selon l'expression de l'industrie, pour d'« ennuyeuses boîtes ». Une cession à 25 milliards fige un rendement d'environ 78 % en moins de quatre ans. Les boîtes ennuyeuses ne l'étaient pas.
Le calendrier de cet assemblage est toute l'histoire en miniature. En 2021–2023, le secteur se relevait à peine d'une décennie où les datacenters étaient traités comme de l'immobilier banal — marges faibles, capital vorace, et un glamour proche de celui d'un entrepôt. Blue Owl a acheté quand le récit était terne et les rendements stables. Puis les grands modèles de langage sont arrivés, et toutes les prévisions de demande de calcul ont été révisées à la hausse d'un ordre de grandeur. Le portefeuille n'a pas changé. Le monde a changé autour de lui. Voilà ce qu'est le plus souvent un rendement de 78 % en quatre ans : pas du génie, mais de la position — être dans le bon actif ennuyeux au moment où il cesse de l'être.
Il y a un indice de prix dans l'histoire. Bloomberg rapportait en mai que Stack envisageait de céder ses activités asiatiques pour plus de 30 milliards de dollars. Les 25 milliards évoqués aujourd'hui sont le milieu négocié — le vendeur a baissé, les acheteurs ont monté, et les deux camps sont repartis convaincus. Quand une décote de 5 milliards laisse encore un rendement de 78 %, personne ne pleure. Mais l'écart entre 30 et 25 milliards mérite une seconde lecture : c'est la mesure, par le marché, de ce que vaut la rareté face à ce que coûte l'incertitude. Discussions exclusives, informations non vérifiées, cinq juridictions à examiner — chacune de ces zones d'ombre décote un peu le prix, et 5 milliards, c'est à quoi ressemble « un peu » à cette échelle.
L'économie de l'opération explique l'assurance. Environ 92 % du portefeuille repose sur des baux « prenez ou payez » de 12 ans avec les hyperscalers — « prenez ou payez » signifiant que le locataire paie qu'il utilise la capacité ou non, autrement dit que le revenu ressemble davantage à une obligation d'État qu'à un contrat de location. Les loyers sont indexés à environ 3,8 % par an, et le coût de l'énergie est répercuté sur le locataire. Un EBITDA prévisionnel proche de 1,1 milliard de dollars implique un multiple d'entrée d'environ 23 fois — cher aux anciens standards de l'infrastructure, parfaitement normal là où règne la rareté.
Détaillons, car le jargon fait un vrai travail. Un bail « prenez ou payez » de 12 ans est le contrat rêvé du bailleur : le locataire s'engage à payer la capacité pendant plus d'une décennie, et la clause « prenez ou payez » fait tomber la facture même si les serveurs restent éteints. AWS, Microsoft Azure et Google Cloud sont les locataires — les trois entreprises dont la demande de calcul est la chose la moins cyclique de l'économie technologique. Une indexation de 3,8 % par an, c'est un loyer qui grimpe plus vite que la cible d'inflation de la plupart des banques centrales, chaque année, pendant douze ans. Et la répercussion du coût de l'énergie fait du plus gros poste de charges du bailleur — l'électricité — le problème du locataire, pas le sien. Au total, l'acheteur acquiert un flux de paiements qui se comporte comme une obligation souveraine avec un supplément de croissance. Voilà ce que le multiple de 23 fois évalue : pas les bâtiments, mais les contrats qu'ils renferment.
La rareté est toute l'histoire, et elle a deux parents. Le premier est la demande : l'appétit de l'IA pour le calcul a fait des réseaux électriques et des salles de données d'Asie la classe d'actifs la plus rare de la planète. On n'entraîne pas un modèle de pointe dans un coin loué du serveur d'un autre ; il faut du sol dédié, refroidi, raccordé au réseau, et il n'y en a pas assez. Le second est la réglementation : les obligations de résidence souveraine des données — les États exigeant que les données de leurs citoyens restent sur le sol national — ajoutent une prime réglementaire à chaque mégawatt. Un datacenter à Johor Bahru n'est pas qu'un bâtiment ; c'est un bâtiment où certaines données ont légalement le droit d'être.
L'angle énergétique est celui que le titre rate. Un portefeuille de 1,2 à 1,4 gigawatt, ce n'est pas seulement de la capacité de calcul — c'est une créance sur les réseaux électriques de cinq marchés, sécurisée, contractualisée, déjà raccordée. À Tokyo comme à Sydney, où l'obtention d'un raccordement pour une nouvelle charge importante se compte en années d'attente, un datacenter existant et sous tension vaut plus que la somme de ses serveurs. Les acheteurs n'achètent pas seulement le droit d'héberger des puces ; ils achètent le droit de consommer de l'électricité à grande échelle là où l'électricité à grande échelle se rationne de plus en plus. Dans le siècle de l'IA, un raccordement au réseau est une licence, et les licences se paient au prix fort.
Le schéma de fond mérite d'être nommé. C'est la même vague de financiarisation qui a fait des parcs éoliens, des autoroutes à péage et de la fibre des « infrastructures » — et qui arrive maintenant à la seule infrastructure sur laquelle les années 2020 tournent vraiment. Le fonds de pension qui achetait jadis une autoroute achète aujourd'hui une salle de serveurs. Le rendement se ressemble. Le locataire, cette fois, c'est le cloud.
Cette vague a une logique et une limite. La logique : les investisseurs en infrastructure ont appris en deux décennies que les rendements les plus sûrs viennent des monopoles sur les nécessités — tout le monde a besoin de routes, d'électricité, d'eau, et désormais de calcul. La limite : chaque classe d'actifs successive de la vague a été plus complexe et plus disputée que la précédente. Une autoroute à péage ne consomme pas l'électricité d'une ville. Une salle de serveurs, si. Les fonds de pension vont découvrir que posséder la plomberie du siècle de l'IA, c'est aussi posséder sa politique — files d'attente au réseau, permis d'eau, opposition des riverains. Le rendement est de type infrastructure. Les maux de tête ne le seront pas.
Ce qui pourrait encore tout faire capoter mérite d'être dit franchement, car la couverture ne cesse de se couvrir. Reuters n'a pas pu vérifier les discussions. Une source dit bouclé ; les autres disent en discussion. Cinq juridictions, c'est cinq examens réglementaires, et les datacenters sont devenus des actifs stratégiques — de ceux que les gouvernements filtrent désormais. Les conditions finales sont inconnues : le multiple, le montage de la dette, la liste exacte des sites, les protections entre la signature et la clôture. Les discussions exclusives sont exclusives jusqu'à ce qu'elles ne le soient plus. Toute opération à 25 milliards a son moment de flottement, et ce moment arrive en général à peu près maintenant.
Mais la direction ne flotte pas. Que ce portefeuille se boucle à 25, 24 ou 26 milliards, le signal reste le même : les plus grandes masses de capitaux de la planète ont décidé que l'infrastructure de calcul est une détention de fond, pas un pari. Le prochain portefeuille Asie-Pacifique mis sur le marché sera évalué à l'aune de celui-ci. Le multiple de 23 fois n'est pas qu'un chiffre dans une note d'opération — c'est le nouveau prix de référence de la classe d'actifs la plus rare de l'ère de l'IA. Et quelque part, dans un bureau de fonds de pension, un gérant qui achetait jadis des autoroutes explique à son conseil pourquoi la salle de serveurs de Johor Bahru a sa place dans le même portefeuille. Le conseil, qui a vu le 78 %, n'aura pas besoin de beaucoup de persuasion.
La couverture occidentale — Reuters/Bloomberg via SRN News — lit l'affaire comme une histoire d'allocation du capital : l'AIP de BlackRock déployant sa réserve de guerre de 100 milliards, la machine GIP en action, le partage 60/40 comme preuve du sérieux avec lequel la plus grande masse de capitaux du monde prend le calcul. La réserve sur la vérification — les discussions peuvent échouer — fait les gros titres, car dans le récit occidental la médiatisation de l'opération et son incertitude sont une seule et même histoire.
Dans ce récit, le multiple de 23 fois est la charnière analytique : cher, mais explicable, car des baux « prenez ou payez » de 12 ans à 92 % d'occupation ressemblent davantage à du crédit souverain qu'à de l'immobilier commercial. L'histoire est celle de la finance découvrant que le goulot d'étranglement de l'IA n'est ni le talent ni le capital — c'est une prise électrique. Le prisme occidental est à l'aise avec cette découverte ; il évalue des goulots depuis un siècle. Ce qu'il surveille désormais, c'est si le multiple tient quand le prochain portefeuille arrivera sur le marché — car un prix de référence n'est réel que s'il se répète.
La couverture occidentale s'attarde aussi, avec un intérêt professionnel, sur la liste des co-investisseurs. Nvidia, xAI, Microsoft et MGX mettant de l'argent dans le véhicule du bailleur, c'est lu comme de l'intégration verticale par d'autres moyens : les acheteurs de calcul s'assurant que le calcul existe. Dans l'ancienne économie, un constructeur automobile ne codétenait pas l'aciérie. Dans celle-ci, les bâtisseurs de modèles codétiennent les bâtiments. L'Occident lit cela comme rationnel. C'est aussi, discrètement, une concentration de pouvoir qui aurait inquiété ses propres instincts antitrust en toute autre décennie.
La couverture orientale — CaproAsia à Hong Kong, Markets Edge — lit l'affaire comme une histoire de géographie. La carte est le message : Tokyo, Osaka, Sydney, Melbourne, Johor Bahru. Le gestionnaire australien à 202 milliards, l'américain à 15 000 milliards, et le sol asiatique sous leurs pieds. Dans ce récit, l'opération est le réseau électrique de l'Asie réévalué par la courbe de demande de quelqu'un d'autre.
La lecture de Hong Kong est cinglante sur le 78 % : Blue Owl a acheté les « boîtes ennuyeuses » en 2021–2023 et vendu la classe d'actifs la plus rare de la planète en 2026. La leçon tirée ne porte pas sur les datacenters — elle porte sur la vitesse à laquelle une marchandise devient un goulot quand les modèles du monde entier veulent le même plancher. Le prisme oriental a déjà vu ce film avec d'autres matières premières, et il en connaît la suite : le goulot se financiarise, la financiarisation se titrise, et la région qui héberge l'actif finit par relouer sa propre rareté.
La couverture orientale est aussi la plus attentive à la liste des locataires. Des contrats « prenez ou payez » de douze ans avec trois hyperscalers américains, sur le sol asiatique, refroidis à l'électricité asiatique, désormais détenus par des capitaux américains et australiens. Dans ce récit, les 25 milliards sont un acompte sur un futur précis : celui où l'Asie fournit la terre, l'électricité et l'eau, et où les loyers remontent vers New York et Sydney. Les obligations de résidence souveraine des données — la réglementation qui rend chaque mégawatt plus précieux — y sont lues comme la tentative tardive de la région de garder une part de la valeur chez elle.
La couverture du Sud global — le service infrastructure de l'Economic Times — lit l'économie des baux et voit qui n'est pas dans la pièce. Des contrats « prenez ou payez » de douze ans avec les trois hyperscalers américains : dans ce récit, l'opération est une carte de la dépendance numérique, évaluée à 23 fois l'EBITDA.
La lecture de Delhi est structurelle : les données du monde vivent de plus en plus dans des bâtiments détenus par New York et Sydney, loués par Seattle et Mountain View, et refroidis à l'électricité asiatique. Les obligations de résidence souveraine des données sont la réponse — chaque gouvernement veut désormais ses données sur son propre sol — et ces 25 milliards sont, entre autres, le marché qui évalue cette anxiété. Le Sud note l'ironie sans la savourer : les obligations censées garder les données au pays rendent les bâtiments qui les abritent plus précieux pour des propriétaires étrangers.
Le prisme du Sud pose la question que les deux autres éludent : que signifie le multiple de 23 fois pour tous ceux qui ne sont pas BlackRock ? Il signifie que le coût du calcul — la matière première de l'économie de l'IA — est fixé par les attentes de rendement du plus grand gestionnaire d'actifs du monde. Chaque start-up de Jakarta ou de Lagos qui loue de la capacité cloud paiera, dans sa facture mensuelle, une fraction de ce multiple. L'opération n'est pas qu'un transfert de bâtiments. C'est un transfert du pouvoir de fixation des prix sur l'intrant clé du siècle, de ceux qui l'utilisent vers ceux qui le détiennent. Le Sud a déjà vu ce film avec le pétrole, le transport maritime, le grain. Il sait comment il finit.
